Acquisition en Nue-Propriété de parts de SCPI : on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre


Derrière ce titre, se retrouve le thème très sérieux de l’acquisition à crédit de parts démembrées de SCPI. Grâce au doyen Jean Aulagnier, le démembrement a retrouvé depuis de nombreuses années ses lettres de noblesse. Au point que toute sorte de stratégies ont été imaginées dans le cerveau fécond de CGPI dont certaines des plus audacieuses voire des plus discutables.

C’est notamment à un de ces montages que le Conseil d’Etat s’est attaqué en date du 24 février dernier. En édictant clairement que dans le cas d’acquisition à crédit de parts de SCPI, les intérêts de l’emprunt n’étaient pas déductibles au titre de l’Impôt sur le Revenu du contribuable.

Pour certains, ce montage trouvait sa « justification » dans une transposition hasardeuse du droit fiscal relatif à l’acquisition d’immeuble en démembrement de propriété. Dans ce cadre, les éventuels intérêts du nu-propriétaire sont déductibles de ses autres revenus fonciers à la condition expresse que le bien est loué par l’usufruitier (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170). Partant de cette base, certains ont été tentés par une transposition aux parts de SCPI qui, certes ont bien un sous-jacent immobilier, mais qui restent des parts sociales par nature.

Le stop vient d’être donné par le Conseil d’Etat dans son arrêt n°395983 et attention donc aux redressements fiscaux pour ceux qui ont suivi ce chemin.

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